Umlegungsverfahren

Baulandentwicklungen gehen regelmäßig mit bodenordnerischen Maßnahmen einher. Die Baulandumlegung als gesetzlich geregeltes Grundstücks-Tauschverfahren (Bodenordnungsverfahren) gewährleistet dabei eine sorgfältige, gerechte und zügige Neuordnung der künftigen Baulandflächen. Die Neuordnung des Eigentums wird vom Umlegungsausschuss der Stadt Bocholt durchgeführt. Dabei bedient sich der Umlegungsausschuss einer Geschäftsstelle, die im Fachbereich Grundstücks- und Bodenwirtschaft angesiedelt ist.

Grundlage für ein Umlegungsverfahren ist zumeist ein (in der Aufstellung befindlicher) Bebauungsplan. Alle beteiligten Grundstückseigentümer bringen Flächen ein, die zumeist die Wertigkeit "Bruttorohbauland" aufweisen. Im Rahmen der Umlegung werden die für die Baulandentwicklung notwendigen Infrastrukturflächen (Verkehrs- und Grünflächen) grundsätzlich ins Eigentum der Stadt überführt. Dieser sogenannte Flächenabzug wird von allen beteiligten Grundstückseigentümern zu gleichen Anteilen (im Verhältnis zu ihren eigenbrachten Flächen) solidarisch getragen.

Den Eigentümern wird im Rahmen der Umlegung Nettorohbauland in Form von fertig parzellierten Baugrundstücken (erschließungsbeitragspflichtig) zugeteilt.    

Die Eigentümer haben nach abgeschlossener Neuordnung einen so genannten Geldausgleich zu zahlen. Der Geldausgleich entspricht im Wesentlichen den ersparten Vermessungs-, Notar- und Grundbuchgebühren.

Mit Beendigung des Umlegungsverfahrens erhält jeder Eigentümer Baulandflächen mindestens zum   Verkehrswert, den sein Grundstück zum Zeitpunkt des Beginns des Umlegungsverfahrens hatte.

Eine Gleichbehandlung aller Eigentümer wird durch dieses gesetzlich geregelte Verfahren garantiert.

Der Ablauf eines Umlegungsverfahrens ist in den Paragraphen §§ 45 - 84 Baugesetzbuch geregelt. Das Verfahren sieht für die Beteiligten mehrmals Gelegenheiten vor, um Informationen zu erhalten, eigene Anregungen einzubringen und ggfs. auch entsprechende Rechtsmittel einzulegen.

Mit der Umlegungsanordnung (§ 46 BauGB), die von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen wird, wird das Verfahren in Gang gesetzt. Hierbei handelt es sich gewissermaßen um einen "Arbeitsauftrag", der an Umlegungsstelle und Umlegungsausschuss gerichtet ist. Die Anordnung erfolgt üblicherweise parallel zu dem Beschluss des Rates, für das betreffende Gebiet ein Bebauungsplanverfahren einzuleiten.

Nach Anhörung der betroffenen Grundstückseigentümer wird das Umlegungsverfahren eingeleitet .

Der Startschuss für das Verfahren selbst wird mit dem Umlegungsbeschluss (§ 47 BauGB) gefällt. Für die betroffenen Grundstücke erfolgt die Eintragung eines Umlegungsvermerks in das Grundbuch. Es gilt von nun an ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die Gemeinde sowie eine Verfügungs- und Veränderungssperre (§ 51 BauGB).

Eine Bestandskarte sowie ein Bestandsverzeichnis werden für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Ziel ist es, alle Eigentümer und sonstige Beteiligte (z.B. Inhaber von Rechten, die die Grundstücke betreffen) zu ermitteln, deren Rechte nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind.

Es folgen Gespräche der Umlegungsstelle mit den Grundstückseigentümern. Wünsche und Anregungen der Eigentümer sollen nach Möglichkeit aufgenommen und bei der Erstellung eines Zuteilungsentwurfes berücksichtigt werden. Der Entwurf des Umlegungsplans entsteht zumeist parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans und wird mit den Eigentümern im Vorfeld erörtert (§ 66 BauGB).

Die Neuordnung der Grundstücke wird in einem Umlegungsplan dargestellt. Dieser besteht aus einer Karte sowie einem Verzeichnis und bildet die neuen Eigentumsverhältnisse ab. Alle Beteiligten erhalten einen ihre Rechte betreffenden Auszug.

Sofern keine Rechtsmittel gegen den Umlegungsplan eingelegt werden bzw. über diese abschließend entschieden wurde, erfolgt das Inkrafttreten des Umlegungsplans durch öffentliche Bekanntmachung seiner Unanfechtbarkeit (§ 71 BauGB).

In der Folge werden Kataster und Grundbuch sowie das Baulastenverzeichnis entsprechend berichtigt/aktualisiert. Außerdem werden nun die Geldausgleiche fällig. Die Umlegungsvermerke in den Grundbüchern werden gelöscht, die Umlegung ist damit beendet.

Bei der Umlegung sind folgende Grundsätze zu beachten:

• Grundsatz der Zweckmäßigkeit: Es sollen ganze Gebiete zweckmäßig neuerschlossen bzw. neugeordnet werden. Die Grundstücke selbst sollen derart gestaltet werden, dass sie entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zweckmäßig ausgenutzt werden können.
• Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und des Lastenausgleichs: Alle Eigentümer erhalten entsprechend ihrer Flächenanteile im Gebiet Baugrundstücke zugewiesen. Ebenso werden sie entsprechend ihrer Anteile an den Lasten (Infrastrukturflächen) beteiligt.
• Grundsatz der Privatnützigkeit und der Eigentumserhaltung: Vorrangiges Ziel der Umlegung stellt immer die Bereitstellung von Baugrundstücken an die privaten Eigentümer dar.
• Grundsatz der Lagegleichheit: Nach Möglichkeit erhalten die Eigentümer Flächen in gleicher oder gleichwertiger Lage.
• Grundsatz der Wertgleichheit: Die Eigentümer erhalten Baugrundstücke, deren Wert dem der eingeworfenen Grundstücke entspricht. Unvermeidbare, zumeist relativ geringe Wertunterschiede werden in Geld ausgeglichen.

Der Umlegungsausschuss ist ein unabhängiges, nicht an Weisungen gebundenes Gremium, bestehend aus drei externen (d.h. nicht bei der Stadt beschäftigten) Sachverständigen sowie zwei Ratsmitgliedern.

Bei den Sachverständigen handelt es sich um:

• als Vorsitzender: Ralf Groß-Holtick, Stadtbaurat, Stadt Gronau (Stellvertreter: Dr. Ansgar Hörster, Kreisdirektor, Kreis Borken)
• als Bewertungssachverständiger: Manfred Wewers, Abteilungsleiter Vermessung und Kataster, Kreis Coesfeld (Stellvertreterin: Nicole Johann, Technische Beigeordnete, Stadt Voerde)
• als Vermessungssachverständiger: Sebastian Walzog, Fachbereichsleiter Geoinformation und Liegenschaftskataster, Kreis Borken (Stellvertreterin: Sonja Koppers, Fachdienstleiterin Vermessungswesen, Stadt Moers)

Die Ratsmitglieder, die dem Umlegungsausschusses angehören (sowie deren Stellvertreter), finden Sie hier!.

Die bei der Stadtverwaltung angesiedelte Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses ist für die technische Abwicklung der Umlegungsverfahren zuständig und arbeitet nach Weisung des Umlegungsausschusses.

• §§ 45 - 84 Baugesetzbuch (BauGB)