Procedure voor hertoewijzing

Bouwgrondontwikkelingen gaan regelmatig gepaard met landherinrichtingsmaatregelen. De herverkaveling van bouwgrond als wettelijk geregelde eigendomsverwisselingsprocedure (herverkavelingsprocedure) garandeert een zorgvuldige, eerlijke en snelle herverkaveling van toekomstige bouwgrond. De herverkaveling wordt uitgevoerd door de herverkavelingscommissie van de stad Bocholt. De herverkavelingscommissie maakt gebruik van de diensten van een bureau van de afdeling vastgoed- en grondbeheer.

De basis voor een herverkavelingsprocedure is meestal een ontwikkelingsplan(dat momenteel wordt opgesteld). Alle betrokken eigenaren brengen grond in, waarvan het grootste deel de waarde "Bouwgrond" heeft. Als onderdeel van de herverkaveling worden de infrastructuurgebieden die nodig zijn voor de ontwikkeling van bouwgrond (verkeer en groen) meestal overgedragen aan de stad. Deze zogenaamde gebiedsaftrek wordt gezamenlijk en hoofdelijk gedragen door alle deelnemende vastgoedeigenaren in gelijke delen (in verhouding tot hun eigen grond).

Als onderdeel van de herverdeling krijgen de eigenaren netto ruwe bouwgrond toegewezen in de vorm van volledig verkavelde bouwpercelen (onderworpen aan ontwikkelingskosten).

Zodra de reorganisatie is voltooid, moeten de eigenaars een zogenaamde monetaire compensatie betalen. De monetaire compensatie komt in wezen overeen met de besparingen op landmeet-, notaris- en kadasterkosten.

Aan het einde van het reorganisatieproces ontvangt elke eigenaar bouwgrond tegen minstens de marktwaarde die zijn eigendom had bij het begin van het reorganisatieproces.

Gelijke behandeling van alle eigenaren wordt gegarandeerd door deze wettelijk geregelde procedure.

Het proces van een herbestemmingsprocedure wordt geregeld in paragrafen 45 - 84 van het Duitse Bouwwetboek. De procedure biedt de betrokken partijen verschillende mogelijkheden om informatie in te winnen, eigen suggesties te doen en, indien nodig, beroep aan te tekenen.

De procedure wordt in gang gezet met het herbestemmingsbesluit (§ 46 BauGB), dat wordt aangenomen door de gemeenteraad. Tot op zekere hoogte is dit een "werkopdracht" gericht aan de herbestemmingsinstantie en de herbestemmingscommissie. De opdracht wordt meestal tegelijk gegeven met het besluit van de gemeenteraad om een bestemmingsplanprocedure te starten voor het gebied in kwestie.

Nadat de betrokken eigenaren zijn gehoord, wordt de herverkavelingsprocedure gestart.

De procedure zelf wordt gestart met het herbestemmingsbesluit (§ 47 BauGB). In het kadaster wordt voor de betrokken eigendommen een herbestemmingsaantekening opgenomen. Vanaf nu heeft de gemeente een wettelijk voorkeursrecht en een vervreemdings- en wijzigingsverbod (§ 51 BauGB).

Een inventarisatiekaart en een inventarislijst worden gedurende een maand ter beschikking gesteld van het publiek. Het doel is om alle eigenaren en andere belanghebbenden te identificeren (bijv. houders van rechten die van invloed zijn op de eigendommen) van wie de rechten niet uit het kadaster blijken.

Dit wordt gevolgd door besprekingen tussen het herverdelingsbureau en de eigenaars van de eigendommen. Waar mogelijk moeten de wensen en suggesties van de eigenaars worden vastgelegd en in aanmerking worden genomen bij het opstellen van het ontwerpverdelingsplan. Het ontwerptoewijzingsplan wordt meestal parallel met het ontwikkelingsplan opgesteld en vooraf met de eigenaars besproken (artikel 66 BauGB).

De herindeling van de eigendommen wordt weergegeven in een herverdelingsplan. Dit bestaat uit een kaart en een repertorium en geeft de nieuwe eigendomsstructuur weer. Alle betrokken partijen ontvangen een uittreksel met betrekking tot hun rechten.

Als er geen beroep wordt aangetekend tegen het herverkavelingsplan of als hierover een definitieve beslissing is genomen, wordt het herverkavelingsplan van kracht door de openbare bekendmaking van zijn onbetwistbaarheid (artikel 71 BauGB).

Vervolgens worden het kadaster, het kadaster en het register van lasten op gebouwen dienovereenkomstig gecorrigeerd/bijgewerkt. Bovendien zijn de geldelijke vereffeningen nu verschuldigd. De herverdelingsnotities in de kadasters worden doorgehaald en de herverdeling is daarmee afgerond.

Bij herverkaveling moeten de volgende principes in acht worden genomen:

Principe
• van doelmatigheid: Hele gebieden moeten op een doelmatige manier worden herontwikkeld of gereorganiseerd.
• De percelen zelf moeten zo worden ontworpen dat ze op de juiste manier kunnen worden gebruikt in overeenstemming met de bepalingen van het ontwikkelingsplan.
Principe
• van evenredigheid en egalisatie van lasten: Alle eigenaren krijgen bouwpercelen toegewezen in verhouding tot hun aandeel in het gebied.
• Ze delen ook in de lasten (infrastructuurgebieden) naar rato van hun aandeel.
Principe
• van particulier nut en behoud van eigendom: Het primaire doel van herverkaveling is altijd het beschikbaar stellen van bouwkavels aan particuliere eigenaren.
Principe
• van gelijkheid van locatie: Waar mogelijk krijgen eigenaren kavels op dezelfde of gelijkwaardige locatie.
Principe
• van gelijkheid van waarde: Eigenaren krijgen bouwkavels waarvan de waarde overeenkomt met die van de toegewezen kavels.
• Onvermijdelijke, meestal relatief kleine waardeverschillen worden in geld gecompenseerd.

De herverdelingscommissie is een onafhankelijk orgaan, niet gebonden aan instructies, bestaande uit drie externe deskundigen (d.w.z. niet in dienst van de stad) en twee raadsleden.

De deskundigen zijn

• Voorzitter: Ralf Groß-Holtick, stedenbouwkundige, gemeente Gronau (plaatsvervangend voorzitter: dr. Ansgar Hörster, districtsdirecteur, district Borken)
Als
• taxatiedeskundige: Manfred Wewers, hoofd van de afdeling landmeting en kadaster, district Coesfeld (plaatsvervanger: Nicole Johann, technisch raadslid, stad Voerde)
Als
• landmeetkundige: Sebastian Walzog, hoofd van de afdeling geo-informatie en kadaster, district Borken (plaatsvervanger: Sonja Koppers, hoofd van de afdeling landmeting, stad Moers)

De raadsleden die lid zijn van de herverkavelingscommissie (en hun plaatsvervangers) vindt u hier!

Het bureau van de herverkavelingscommissie, dat deel uitmaakt van het stadsbestuur, is verantwoordelijk voor de technische afhandeling van de herverkavelingsprocedure en werkt volgens de instructies van de herverkavelingscommissie.

§§
• 45 - 84 Bouwbesluit (BauGB)